浬浦资讯网

房企中报盘点:寒冬之下,如何从分化中寻找预期差?

我想在4天前分享的富途证券

在2019年,房地产仍然是一个受到压制的行业,恐怕它将变得越来越严格。

但是,被压制并不意味着没有投资机会。这是房地产行业投资的基本素质。在2019年上半年,在香港股票市场上市的246家房地产公司中有149家上涨。即使在7月份该行业的法规继续提高之后,许多房屋公司仍录得高增长。在我们追踪的20只内地房地产股中,年初至今(截至9月5日)有18只股票上涨,中国第一奥林匹克公园上涨超过100%。

可以预见,随着行业控制的不断加强,房屋行业的差异化将越来越明显。但是,分化趋势可能不像强趋势那样简单,我们特别看不起。

一,融资差异化:突出国有/中央企业的优势

当前这一轮融资已经收紧,政策的进展程度,行业的反应速度以及住房公司的重视程度达到了前所未有的水平。对于住房公司而言,2019年尚未结束,新的游戏规则已经形成。现金被越来越多地提及,安全已成为许多房屋公司的首要目标。

如下表所示,我们计算了20家核心住房公司(香港股票和A股市值的前列)的债务指标,以筛选出高质量的目标公司和短期内需要防雷的公司。

其中,富力,融创,嘉兆,恒大和新城的净负债率均超过100%,负债水平较高,面临较大的杠杆压力。其中,孙闯孙先生在中期业绩会议上强调了紧缩资金的严肃性,甚至提议下半年可能会停止征地。中海,万科和华润占据了三大净债务比率。早期保守稳定的国有企业已逐渐成为一种优势。

不能一次性拆除全部财务杠杆。对于净债务比率过高的富力和融创,除了在未来几年内充分动员销售外,有必要放慢存储和转型的步伐。面对生存,未来的增长和多元化战略已成为乌云。

针对短期资本链压力,在统计的20家公司中,恒大一年内到期的计息负债金额最大,达到3758亿元,是第二位的两倍多。我们使用“现金/年度债务覆盖率”指标来衡量短期内房屋公司的资本链风险。恒大,富力和中国金茂的比率分别为0.75、0.67和0.87。现金中短期债务的覆盖范围小于1,这意味着在短期内,企业借入新债务和偿还旧债务的压力相对较高。一旦现金流量为负,就有资本链断裂的风险。

在新的游戏规则下,高负债高额债务偿还的企业处于不稳定和困难的境地。随着融资继续收紧,高杠杆率的住房公司放慢了土地收购速度,加快了销售甚至出售项目的步伐,他们的砷将成为这种蜂蜜。食糖,那些拥有良好债务和现金资源的住房企业将获得过多的增长机会,国营/中央企业的融资便利性和资本优势将逐渐凸显。

通过查阅20家核心住房公司的最新半年度报告,我们选择了五家平均融资率低于5%的公司。在住房融资环境恶化的趋势下,这些安全性较高的公司将进一步受到融资机构的青睐。这也意味着这些公司目前财务状况良好,未来的借贷难度将更小,它们将继续受益于行业整合。

二,销售差异化:一两条线减少库存压力较小

安全是住房公司持续生存的基础,而销售是增长的动力。 2019年,尽管行业总体销售形势总体良好,但调控热点城市的政策非常密集。但是,在我们计算的20家核心公司中,大多数仍保持销售增长,其中世茂房地产位居第一。 1至7月,增长率达到42%。

在业界统一认识之前,行业领导者将继续受益,强者将变得强大。但是,根据2019年1月至7月的数据,情况略有不同。在该行业的前五名中,万科,融创和保利在第一和第二条线的前七条线中的合同销售额均同比增长,分别增长了16.92%,13.00%和9.26%。拥有第三和第四级土地储备的碧桂园和恒大的合同销售同比下降,分别下降了-2.27%和-6.55%。

由于人口集中效应,对商品住房的需求仍在增长。即使在当前行业低迷的情况下,供应仍然少于需求,销售压力很小。相反,一方面,三线和四线城市受到棚屋增速放缓甚至停止的影响,需求急剧下降。住房价格下跌的形成导致住房企业的压力增加。

此外,在统计的20家房地产企业中,2019年中期的土地存储区域前三名是恒大,融创和万科(碧桂园半年度报告未披露),其次是3.19、2.13 1.53亿平方米。 M,足以支撑未来几年的销售,从进一步增长的灵活性来看,万科,中海,保利,华润,龙湖等拥有更多现金资源的房屋公司具有更大的优势。

三,利润差异化:利息,土地成本,少数股东降低利润率

一般情况下,房地产业绩确认将比销售确认时间晚1-2年。2019年上半年,大部分房地产企业仍在确认2017年的销售业绩。因此,收入的转化普遍加快。

在我们统计的20家核心房企中,恒大上半年的收入为.0亿元。虽然同比下降24.00%,但仍是当之无愧的收入之王。此外,收入增长最快的是越秀地产。得益于与广州地铁的战略合作,越秀上半年营业收入217.95亿元,同比增长114.40%。

收入作为合同销售的延迟确认指标,一般只会因退订等非常规操作而发生变化,影响不大。相反,毛利率、归属于股东的净利率等利润指标值得我们关注。

从毛利率来看,这20家房企大致分布在30%-40%之间,差别不大。最低的是sunac,为25.18%,因为大量并购项目的会计处理方式不同。碧桂园以三四线为主的毛利率也很低,为27.16%。

从股东的角度看,房地产企业合同销售转化利润的准确规模为归属于上市公司股东的净利润。从这一指标来看,中国海外以224.47亿元的中位数位列全国报业第一,而拥有中国海运近三倍营收的恒大上半年归属于股东的净利润仅149.2亿元。年度最佳。按归属于股东的净利率计算,招商蛇口、华润、中海分别以29.35%、27.76%和26.71%的比例位列前三。最低的恒大只有6.57%,差距很大。

利润偏离收入分配,并且有进一步分化的许多原因,包括土地成本,融资成本,共同/合资比例和少数股东权益。以万科为例,其项目主要分布在一线和二线城市。房东少,资本化利息少。因此,毛利率为36.25%,水平较高。同时,由于存在投资合作项目,万科少数股东权益所占比例较大,导致净利润率仅为8.5%,处于较低水平。恒大和碧桂园也拥有很大比例的少数股东权益。

少数股东权益比例的增加是前几年投资制度兴起的结果。一方面,投资体系解决了快速扩张下放项目的管理和激励问题。但是同时,这直接导致了利润分配的后果。

展望未来,随着融资控制的严格,股权合作融资已越来越成为住房企业考虑的方式之一,这也将降低房地产销售转化利润的能力。

总结:

总的来说,在严格控制和房地产增长缓慢的新时代下,住房和金融在融资和销售基础上的差异化正在进行。一方面,具有良好债务结构和良好现金流的住房企业可以安全地度过生存的第一阶段。而且,如果进一步增长,收购一,二线优质土地也需要大量的资金供应,融资能力很强。住房企业将有更多机会;最后,从利润转换的角度来看,融资成本的水平将以利息或少数股东股利的形式反映出来。

当房地产来到这里时,历史机遇似乎又回到了拥有自然融资优势的国家/国有企业的手中。至于他们是否能抓住重生的机会,时间会给出答案。

风险警告:上面显示的作者或来宾的观点有其特定立场,并且投资决策需要基于独立思考。 Futu将努力但不能保证上述内容的准确性和可靠性,并且对于因任何不准确或遗漏引起的任何损失或损害不承担任何责任。

收集报告投诉

2019年,房地产仍然是一个被压制的行业,恐怕会越来越严格。

然而,被压制并不意味着没有投资机会。这是房地产业投资的基本素质。上半年2019, 149家246家房地产上市公司在香港股市上扬。即使在7月下旬行业调控持续加码后,仍有大量房企录得高增长。在我们跟踪的20只内地地产股中,有18只股票今年迄今上涨(9月5日收盘),排名第一的中国奥林匹克公园涨幅超过100%。

<> > >

可以预见,随着行业调控的不断加强,住宅行业的分化将越来越明显。然而,分化的趋势可能并不像强者那么简单,我们具体往下看。

一、融资差异化:突出国有/中央企业优势

本轮融资趋紧,政策推进程度、行业反应速度、房企重视程度均达到前所未有的水平。对于房企来说,2019年尚未结束,新的游戏规则已经形成。现款正被越来越多的人提及,安全已成为众多房企的首要目标。

如下图所示,我们计算了20个核心住房公司(香港股票和股市价值的前沿)的债务指标,以筛选出短期内需要雷电保护的高质量目标和公司。

0x251D

其中,R&F、SUNAC、佳兆业、恒大、新城净负债率均超过100%,负债水平相对较高,杠杆压力较大。其中,孙庄孙在中期业绩会上强调了融资收紧的严肃性,甚至提出下半年可能停止拿地。中国海运、万科和华润占据净负债率前三名。前期保守稳定的国有企业逐渐成为优势。

不能一次性拆除全部财务杠杆。对于净债务比率过高的富力和融创,除了在未来几年内充分动员销售外,有必要放慢存储和转型的步伐。面对生存,未来的增长和多元化战略已成为乌云。

针对短期资本链压力,在统计的20家公司中,恒大一年内到期的计息负债金额最大,达到3758亿元,是第二位的两倍多。我们使用“现金/年度债务覆盖率”指标来衡量短期内房屋公司的资本链风险。恒大,富力和中国金茂的比率分别为0.75、0.67和0.87。现金中短期债务的覆盖范围小于1,这意味着在短期内,企业借入新债务和偿还旧债务的压力相对较高。一旦现金流量为负,就有资本链断裂的风险。

在新的游戏规则下,高负债高额债务偿还的企业处于不稳定和困难的境地。随着融资继续收紧,高杠杆率的住房公司放慢了土地收购速度,加快了销售甚至出售项目的步伐,他们的砷将成为这种蜂蜜。食糖,那些拥有良好债务和现金资源的住房企业将获得过多的增长机会,国营/中央企业的融资便利性和资本优势将逐渐凸显。

通过查阅20家核心住房公司的最新半年度报告,我们选择了五家平均融资率低于5%的公司。在住房融资环境恶化的趋势下,这些安全性较高的公司将进一步受到融资机构的青睐。这也意味着这些公司目前财务状况良好,未来的借贷难度将更小,它们将继续受益于行业整合。

二,销售差异化:一两条线减少库存压力较小

安全是住房公司持续生存的基础,而销售是增长的动力。 2019年,尽管行业总体销售形势总体良好,但调控热点城市的政策非常密集。但是,在我们计算的20家核心公司中,大多数仍保持销售增长,其中世茂房地产位居第一。 1至7月,增长率达到42%。

在业界统一认识之前,行业领导者将继续受益,强者将变得强大。但是,根据2019年1月至7月的数据,情况略有不同。在该行业的前五名中,万科,融创和保利在第一和第二条线的前七条线中的合同销售额均同比增长,分别增长了16.92%,13.00%和9.26%。拥有第三和第四级土地储备的碧桂园和恒大的合同销售同比下降,分别下降了-2.27%和-6.55%。

由于人口集中效应,对商品住房的需求仍在增长。即使在当前行业低迷的情况下,供应仍然少于需求,销售压力很小。相反,一方面,三线和四线城市受到棚屋增速放缓甚至停止的影响,需求急剧下降。住房价格下跌的形成导致住房企业的压力增加。

此外,在统计的20家房地产企业中,2019年中期的土地存储区域前三名是恒大,融创和万科(碧桂园半年度报告未披露),其次是3.19、2.13 1.53亿平方米。 M,足以支撑未来几年的销售,从进一步增长的灵活性来看,万科,中海,保利,华润,龙湖等拥有更多现金资源的房屋公司具有更大的优势。

三,利润差异化:利息,土地成本,少数股东降低利润率

通常,房地产业绩确认要比销售确认时间晚1-2年。在2019年上半年,大多数房地产企业仍在确认2017年的销售业绩。因此,收入转换通常会加速。

在我们计算的20家核心住房公司中,恒大上半年的收入为22,689.00亿元。尽管它同比下降了24.00%,它仍然是当之无愧的收入之王。另外,收入增长最快的是越秀房地产。得益于与广州地铁的战略合作,越秀上半年实现收入217.95亿元,同比增长114.40%。

作为合同销售的延迟确认指标,收入通常只会由于非常规操作(例如取消订阅)而发生变化,并且影响不会很大。相反,毛利和归属于股东的净利率等利润指标值得我们关注。

从毛利率的角度来看,这20家住房企业大致分布在30%至40%之间,差异不大。最低的是融创(Sunac),为25.18%,因为大量并购项目的会计处理方式有所不同。由第三和第四条线控制的碧桂园的毛利润也很低,为27.16%。

从股东的角度来看,房地产企业的合同销售收入实现利润的准确规模为归属于上市公司股东的净利润。从这个指标来看,中海集团以224.47亿元人民币的中位价位居全国报纸首位,而恒大集团的净利润仅为149.2亿元人民币,而恒大的收入是中海集团收入的近三倍。上半年。以股东应占的净利率计算,蛇口招商局,华润和航运分别位列前三名,分别为29.35%,27.76%和26.71%。最低的恒大只有6.57%,差距很大。

利润偏离收入分配,并且有进一步分化的许多原因,包括土地成本,融资成本,共同/合资比例和少数股东权益。以万科为例,其项目主要分布在一线和二线城市。房东少,资本化利息少。因此,毛利率为36.25%,水平较高。同时,由于存在投资合作项目,万科少数股东权益所占比例较大,导致净利润率仅为8.5%,处于较低水平。恒大和碧桂园也拥有很大比例的少数股东权益。

少数股东权益比例的增加是前几年投资制度兴起的结果。一方面,投资体系解决了快速扩张下放项目的管理和激励问题。但是同时,这直接导致了利润分配的后果。

展望未来,随着融资控制的严格,股权合作融资已越来越成为住房企业考虑的方式之一,这也将降低房地产销售转化利润的能力。

总结:

总的来说,在严格控制和房地产增长缓慢的新时代下,住房和金融在融资和销售基础上的差异化正在进行。一方面,具有良好债务结构和良好现金流的住房企业可以安全地度过生存的第一阶段。而且,如果进一步增长,收购一,二线优质土地也需要大量的资金供应,融资能力很强。住房企业将有更多机会;最后,从利润转换的角度来看,融资成本的水平将以利息或少数股东股利的形式反映出来。

当房地产来到这里时,历史机遇似乎又回到了拥有自然融资优势的国家/国有企业的手中。至于他们是否能抓住重生的机会,时间会给出答案。

风险警告:上面显示的作者或来宾的观点有其特定立场,并且投资决策需要基于独立思考。 Futu将努力但不能保证上述内容的准确性和可靠性,并且对于因任何不准确或遗漏引起的任何损失或损害不承担任何责任。